Квартиры дорожают в Казахстане из-за льготной ипотеки, считают аналитики

Цены на жилье в Казахстане продолжают расти, хотя активность на рынке падает. С каждым подорожанием квадратные метры становятся все менее доступными даже через льготные программы из-за максимальных сумм выдаваемых займов. Аналитики Halyk Finance указывают на государственные программы как на одну из основных причин сильного подорожания жилья. Эти программы фактически монополизировали ипотечный рынок, вытеснив стандартные коммерческие займы и исказив ценообразование на недвижимость.

За 2025 год казахстанцы оформили займы на жилье на 2,36 трлн теңге, что на 16,7% больше по сравнению с предыдущим периодом. В текущих условиях на ипотеку приходится 29% всех кредитов физическим лицам. Однако динамика роста имеет опасную разнонаправленность: выдача по льготным программам выросла на 26,2% (до 1,67 трлн теңге), а выдача коммерческой ипотеки снизилась на 1,4% (до 0,69 трлн теңге). Льготный сегмент обеспечил 71% всех новых выдач, и к началу 2026 года доля госпрограмм в общем ипотечном портфеле страны достигла 73%. В результате инструмент, который должен был обеспечивать доступность жилья, привёл к противоположному эффекту.

Снижение ставок по ипотечным программам происходило в условиях повышения базовой ставки Нацбанка и дорогих кредитов, включая рыночную ипотеку. К концу 2025 года средневзвешенная ставка по ипотечным займам составляла 10,5%, что на 7,5% ниже базовой ставки (18%). Разница обусловлена высокой долей льготных программ. Сохранение ипотечной ставки на низком уровне относительно базовой поддерживало активность заёмщиков и спрос на жилье, но предложение на рынке жилья характеризовалось низкой эластичностью. В этих условиях рост спроса, поддерживаемый льготными программами, сопровождался повышением цен.

В первой половине 2026 года тенденция усилилась: средняя ставка по новым займам держалась около 10%, а доля рыночных продуктов упала с 26,2% до 14,3%. Рынок полностью диктуется параметрами госипотеки и системы жилстройсбережений. Опасения Нацбанка о риске вытеснения рыночной ипотеки подтвердились. Международный опыт показывает, что субсидирование спроса в условиях ограниченного предложения неизбежно приводит к росту стоимости недвижимости, сводя на нет экономический эффект от льгот для заемщиков.