Ипотека в Казахстане начнёт дешеветь к весне 2027 года — эксперты

Вся ипотека собралась у отметки 25%.

4 сентября Нацбанк снизил базовую ставку до 16,25%. Это стало третьим снижением подряд: в июне ставка была уменьшена с 18% до 17%, в июле — до 16,75%, в сентябре — до 16,25%.

Однако, несмотря на это, коммерческая ипотека в стране остаётся практически такой же дорогой, как несколько месяцев назад.

По оценке специалиста по недвижимости Эльвиры Сагандыковой, предложения крупных банков сегодня мало отличаются друг от друга. Номинальные ставки по обычной ипотеке находятся в диапазоне 20,5−22,5%, а годовая эффективная ставка вознаграждения у большинства БВУ доходит до 24−25%.

«Разница между банками зачастую измеряется десятыми долями процентного пункта. Стандартным первоначальным взносом стали 20%, а максимальный срок кредита обычно составляет 15−20 лет». Эльвира Сагандыкова.

При нынешних ценах на недвижимость это означает, что покупателю нужно решить сразу две задачи: накопить крупную сумму на первый взнос и подтвердить доход, достаточный для обслуживания дорогого кредита.

Проблема стала особенно заметной на фоне того, как быстро дорожают квартиры, — отмечает специалист.

Квартиры убежали от доходов.

По данным аналитического центра Ассоциации финансистов Казахстана, по итогам первого полугодия 2026 года количество заявок на ипотеку сократилось на 13,4% год к году — до 419,2 тыс.

В первом квартале спрос упал на 20,8% по сравнению с предыдущими тремя месяцами. Во втором квартале ситуация несколько улучшилась: число заявок выросло на 18,7%.

Но платёжеспособность покупателей остаётся под давлением. За год новостройки подорожали на 15,5%, вторичное жилье — на 11,8%, тогда как реальные денежные доходы населения выросли всего на 0,1%.

«Существенное опережение стоимости жилья над доходами повышает требования к первоначальному взносу и ограничивает платёжеспособный ипотечный спрос». АФК.

При этом банки стали чаще одобрять поступающие заявки. Доля положительных решений выросла с 26,1 до 28,1%, а во втором квартале достигла 32,8% против 22,5% кварталом ранее.

Получается на первый взгляд странная картина: желающих взять ипотеку стало меньше, а сам рынок продолжает расти.

Ипотека растёт, но не рыночная.

За первое полугодие банки выдали новых жилищных кредитов примерно на 1,1 трлн тенге — на 12,4% больше, чем годом ранее. При этом весь рынок розничного кредитования сократился на 3,6%.

Причина перекоса кроется в структуре выдач: весь прирост обеспечили льготные государственные программы и жилищно-сберегательные продукты. Обычная коммерческая ипотека, напротив, продолжила терять позиции.

Если год назад на рыночные продукты банков второго уровня приходилось 26,2% новых жилищных кредитов, то теперь их доля сократилась до 14,3%.

По мнению Эльвиры Сагандыковой, такая тенденция началась не сегодня. По итогам 2025 года объем коммерческой ипотеки составлял около 624 млрд тенге — примерно четверть всех новых жилищных займов. В первом квартале 2026 года доля опустилась ниже 15%.

«Классическая ипотека становится слишком дорогой для значительной части покупателей. При эффективной ставке около 25% конкурировать с льготными программами ей становится все сложнее. Обратное движение возможно, если только базовая ставка будет планомерно снижаться». Эльвира Сагандыкова.

Ставка снизилась, ипотека — пока нет.

Почему же вслед за снижением базовой ставки не идут вниз и проценты по ипотеке?

Эксперт в сфере строительства и реновации Диляра Сейтнурова объясняет это временным лагом между решением Нацбанка и ставками по долгосрочным банковским кредитам.

Базовая ставка влияет на стоимость денег для банков, но происходит это не мгновенно. Сначала меняются условия привлечения средств, затем банки пересматривают стоимость депозитов и только после этого появляется возможность снижать проценты по кредитам.

«По депозитным вкладам банк снижает ставку быстро. Вклад для него расход, а кредит — доход. Расход он режет охотно, а доход отпускает медленно. Поэтому проценты по вкладам ползут вниз, а ипотека останется дорогой ещё месяцы». Диляра Сейтнурова.

Есть и другая причина дороговизны ипотечных продуктов. Банки продолжают работать с деньгами, которые привлекались в период значительно более высокой базовой ставки. Пока базовая ставка была 18%, деньги для банка оставались дорогими. Снижение до 16,25% это только начало разворота. Один шаг вниз доступным кредит не делает, — подчеркнула эксперт.

Весна станет первой проверкой.

Следующее решение по базовой ставке регулятор должен принять 23 октября. Если ставка уйдёт ещё ниже, вероятность удешевления ипотеки возрастёт, но с учётом обычного для ипотеки временного лага первые заметные изменения могут проявиться через 4−5 месяцев.

«Я жду сохранения ставки или ещё одного осторожного шага вниз. Если регулятор обозначит курс на смягчение ДКП, банки заложат это в будущие ставки. К сделке в начале 2027 года тогда можно готовиться спокойнее». Диляра Сейтнурова.

При этом эксперт считает, что ждать возвращения дешёвых жилищных кредитов пока не стоит. Даже снижение нынешних ставок на несколько процентных пунктов оставит коммерческую ипотеку дорогим продуктом.

«Если сегодня платёж по ипотеке вам доступен — берите квартиру сегодня. Общего удешевления рынка ждать можно до лета, но квартира за эти месяцы в цене тоже не стоит». Диляра Сейтнурова.

Отметим, что согласно отчёту БНС АСПиР РК, только за 8 месяцев цены на новое жилье в Казахстане выросли на 0,6% по сравнению с июлем. С января рост составил 6,6%, а за год — 13,1%. В среднем квадратный метр в новостройках стоит сегодня 625 435 тенге.