Забрали квартиру и не вернули деньги: как защититься от «эффекта Долиной» в Казахстане

В последнее время в СНГ участились случаи, когда продавцы, особенно пожилого возраста, после сделки купли-продажи недвижимости через суд добиваются возврата квартиры. Эти истории получили название «эффект Долиной».

Суть «эффекта Долины» заключается в том, что продавец после уже законно оформленной сделки по купле-продаже вторичной жилой недвижимости и получения денег подаёт иск в суд с жалобой на то, что действовал под влиянием мошенников и отдал им вырученные средства. Суд удовлетворяет требование, и сделка отменяется, а жилье остаётся у продавца.

Недавно похожий случай произошёл в Астане. Пенсионер продал квартиру, перевёл полученные деньги мошенникам и отказался освобождать жилье, оспорив сделку. В результате покупатели остались без квартиры и с ипотекой.

Юрист Бахыт Касымбеков объяснил, почему суд отменил сделку и как покупателю снизить риски.

Почему суд отменил сделку

Полностью застраховаться от такого исхода сложно, но можно снизить риск. Ключевым обстоятельством стало состояние здоровья продавца. «Пенсионер выиграл суд, потому что доказал своё заболевание. Судебная экспертиза не смогла установить его состояние на момент сделки, но родственники предоставили подтверждение, что последние три года он проходил лечение», — отметил юрист.

Если бы продавец ссылался только на обман мошенников, доказать это было бы сложнее. Суд смотрит на все обстоятельства. Нотариус не сможет защитить от «эффекта Долиной», так как он проверяет документы и личности участников сделки, но не медицинскую историю продавца.

Может ли защитить страховка от потери квартиры

При ипотеке банк требует застраховать квартиру от повреждений — пожара, затопления и других рисков. Это защищает залоговое имущество банка. Существует также титульное страхование, которое защищает право собственности покупателя, но возможность получить выплату при оспаривании сделки зависит от условий договора.

Что нужно проверить перед сделкой

Возраст продавца сам по себе не означает, что сделка рискованная, но при покупке квартиры у пожилого человека стоит внимательнее проверить обстоятельства продажи.

Чтобы обезопасить себя, следует:

1. Поговорить с продавцом и выяснить, зачем он продаёт квартиру, куда переезжает, где будет жить после сделки, что планирует делать с деньгами и знают ли о продаже родственники.

2. Обратить внимание на странности в цене, условиях сделки, ответах продавца, спешке и разговорах о неизвестных консультантах и переводе денег посторонним людям.

3. При сомнениях проверить состояние продавца, запросив справку о том, что он не состоит на соответствующем учёте, и заключение психиатра на дату сделки.

4. Поговорить с родственниками, если они осведомлены о продаже.

5. Проверить квартиру, изучив документы, историю переходов права собственности и наличие обременений.

Полностью исключить риск оспаривания сделки нельзя. При серьёзных сомнениях стоит получить независимую юридическую консультацию и отказаться от сделки, если её безопасность подтвердить не удается.