Квартира в рассрочку: сколько денег переплачивают казахстанцы, подсчитала эксперт
Ипотека является основным способом покупки жилья для большинства казахстанцев. Особенно это актуально для льготных программ, имеющих доступные требования по первоначальному взносу и низкие ставки вознаграждения.
Однако строительные компании могут предлагать иной продукт — рассрочку без переплаты, без участия банков и процентов. И это представляется более выгодным решением особенно для тех, кто имеет накопления в размере 50% от стоимости жилья.
Как отмечает эксперт в сфере строительства и реновации Диляра Сейтнурова в своём Telegram-канале BuildExpert, на самом деле этот инструмент имеет переплату, которая сравнима с ипотекой.
### Как застройщики «прячут» переплату.
«Квартира по рассрочке и та же квартира за наличные стоят по-разному. Разница между двумя ценами и есть плата за отсрочку. „Рассрочка 0%“ значит, что внутри срока рассрочки проценты сверх объявленной цены не начисляются. Сама объявленная цена уже содержит вознаграждение застройщика за отсрочку, взятое авансом», — отмечает эксперт.
При этом она указывает, что казахстанские застройщики могут закладывать в стоимость жилья при рассрочке от 10 до 15% наценки в зависимости от размера первоначального взноса — в итоге жилье обходится дороже.
### Почему выгодно вносить меньшую сумму первоначалки.
Эксперт приводит расчёты на примере квартиры площадью 60 кв. м в комфорт-классе и стоимостью 45,3 млн тенге.
В случае рассрочки, согласно её сообщению, казахстанцам важно учитывать несколько факторов.
«Начну с самого распространённого набора условий: взнос 50%, срок 12 месяцев, наценка 10%. Цена поднимается до 49,83 млн тенге, в день сделки уходит 24,92 млн тенге, дальше по 2,076 млн тенге в месяц. Профинансировано вам 20,38 млн тенге, эффективная ставка получается 46,5% годовых», — сообщает эксперт.
При этом, если договор оформляется на 24 месяца при тех же прочих условиях, ежемесячный платёж снижается до 1,038 млн тенге, а ставка — до 22% годовых. Наценка осталась прежней, но цена денег изменилась вдвое.
А при условии первоначального взноса в размере 30% и рассрочки на 24 месяца с наценкой 12% ежемесячный платёж составит 1,48 млн тенге со ставкой 17,8%.
Если же взнос вовсе снизить до 20% и увеличить срок рассрочки до 36 месяцев с максимальной наценкой 15%, то переплата обойдётся в 12,6% годовых при платеже 1,158 млн тенге в месяц.
То есть, если выбирать по эффективной ставке, наиболее выгодным окажется вариант с 20% первоначального взноса на 36 месяцев и с наценкой 15% — ставка в этом случае составит 12,6% годовых.
«Самая дорогая по прайсу рассрочка оказалась самой дешёвой по стоимости денег. Отдельно обращу внимание вот на что — ставка в этих расчётах не зависит от цены квартиры. Пересчитайте все на однушку за 25 млн тенге или на трёшку за 80 млн тенге, и проценты останутся теми же самыми, изменятся только суммы платежей.
Стоимость денег в рассрочке определяют три вещи: размер взноса, срок и наценка. Цена лота на неё не влияет вообще», — отмечает эксперт.
### Сравнение с ипотекой.
Как видно из расчётов, при рассрочке выгоднее внести меньшую сумму первоначалки и добиться большего срока оплаты. При этом размер ежемесячных взносов окажется довольно высоким — такой вариант подходит для покупателей с высоким и стабильным доходом.
В свою очередь, в случае ипотеки работает обратный механизм: чем больше взнос и меньше срок, тем дешевле обойдётся кредит.
При этом льготная ипотека может иметь ограничения по сумме займа, поэтому для рассматриваемой квартиры подойдёт только рыночный продукт от банков с более высокой ставкой вознаграждения:
— первоначальный взнос — 20%;
— сумма займа — 36,2 млн тенге;
— срок ипотеки — 20 лет;
— ежемесячный платёж — около 673 тыс. тенге;
— сумма выплат по займу — 170 млн тенге.
Эта же ипотека, но на 10 лет, будет иметь следующие отличия:
— 749 тыс. тенге в месяц;
— 99 млн тенге суммарно.
Поэтому эксперт предупреждает, что казахстанцам важно смотреть не только на суммы, но и правильно оценивать свои финансовые возможности.
«Рассрочка на 36 месяцев из расчёта выше обходится в 52,09 млн тенге общих выплат. По итоговой сумме она выигрывает у коммерческой ипотеки с большим отрывом, разница больше 100 млн тенге на двадцатилетнем сроке.
Платёж при этом 1,158 млн тенге, и держать его нужно три года, а не двадцать. Вот здесь и лежит настоящий размен.
Люди, с которыми я это обсуждаю, почти всегда сравнивают рассрочку с ипотекой по размеру ежемесячного платежа, и это самая дорогая ошибка в разговоре.
Рассрочка дешевле по деньгам и жёстче по нагрузке. Ошибка в оценке своих доходов на горизонте трёх лет стоит вам больше, чем такая же ошибка на горизонте двадцати», — сообщает эксперт.
Также она отмечает, что при рассрочке обычно оформляется предварительный договор купли-продажи на строящийся объект, а основной договор заключают уже после ввода дома в эксплуатацию. Это создаёт риски, так как такой документ не даёт гарантий завершения строительства здания.
Другими словами, рассрочка от застройщиков имеет свои нюансы, которые важно учитывать перед оформлением данного инструмента для покупки жилья.
